더함양신문

79. 주택임대차보호법의 법률관계 1

오유경 변호사

 

  

주택임대차보호법은 주거용 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 그에 따라 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되게 된다.

가장 먼저 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주거용 건물에 해당되는지, 즉 보호대상이 되는지 여부가 고려된다.

 주거용 건물인지 여부를 보기 위해서는 공부상 나타나는 표시만이 기준이 되는 것이 아니라 실제적인 용도에 의해 정하게 되고, 주거용과 비주거용으로 함께 사용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 이임차인이 임차목적물에서 일상생활을 하는지 여부 등을 고려하여 결정하게 된다.
주거용 건물인지 여부를 보는 시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시이다. 주택임대차보호제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결 참조).

주거용건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한건물의 비주거용부분과 주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용부분에 관하여 위법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적으로 결정하여야 할 것이므로 일부 부분은 영업용 휴게실설비로 예정된 홀 부분이 있지만 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고1칸, 복도로 되어 있고 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰여지고 있는 등을 이유로 점유부분 모두를 주거용에 해당한다고 본 사례가 있다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결 참조). 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한 사례가 있다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조). 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실,위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실에 비추어 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 본 사례가 있다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결 참조). 주택임대차보호법은 임대차계약과 등기하지 아니한 전세계약에 모두 적용되며 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.

 

본지 법률고문

변호사 오유경 법률사무소 (055)281-2070

 

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