더함양신문

64. 생활 속의 법률문제 18.

오유경 변호사

 

 

 

2018. 7.경 임대차계약기간이 지난 것을 확인 후 집주인에게 전화했다. 집주인은 건물을 다른 사람에게 팔았으니 새집주인이 연락을 할테니 기다리라고 하였다. 며칠 뒤 새집주인으로부터 연락이 와서 계약이 자동연장 되었음을 알려주었고 2019. 1. 초에 집주인에게 연락하여 1월 말경 이사할 것임을 통보하였으나 올해 7월까지 계약이 자동연장 되었으니 부동산 중개 수수료 및 새로운 세입자를 구하고 나가라고 한다. 임대인의 말대로 계약이 자동 연장 된 경우 임차인이 수수료를 부담하여 새임차인을 구해야 하는 것인가.

임대차계약이 기간만료로 인하여 묵시적 갱신된 경우 임차인이 해지를 하기 위해서는 임대인에게 해지에 관한 통지를 해야 한다. 임차인이 해지의 통지를 하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차기간이 남아 있다고 해도 관계없이 임대차계약은 중도 해지된다. 따라서 대략 4월 중순이 되어야 계약의 해지를 주장할 수 있다. 계약이 해지되고 임차인이 이사를 할 때에는 부동산중개료를 부담할 필요가 없고 새로운 임차인을 구할 필요가 없다. 계약이 해지된 후에도 임대인이 보증금을 반환해주지 않고 임차인이 사정에 의하여 이사를 해야 할 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청한 후 이사를 하고 임대인이 계속 반환을 해주지 않는다면 법적인 소송을 통하여 청구를 해야 한다.

현재 명의신탁된 아파트를 임차하여 살고 있다. 계약 당시 계약을 중개하였던 사람이 실소유자인데 저희는 계약당시 전세계약에 대한 지식이 없었다. 그런데 나중에 알고 보니 아파트에 설정된 저당금액이 저희 전세금에 조금 못 미치는 금액으로 잡혀있다. 시세 또한 전세금에서 조금 더 나가는 편이다. 아파트가 경매가 될지도 모른다는 얘기를 명의상 소유자한테 들었든데 만약 경매가 된다면 저희는 이후에 어떻게 해야하는가.

불법으로 아파트를 명의신탁한 경우 실소유자인 명의신탁자 및 명의수탁자 모두 형사처벌을 받게 된다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률). 그러나 명의신탁자와 명의수탁자가 처벌된다고 하여 본인이 전세금을 우선 변제받는 것은 아니다. 임차인이 그 아파트 소재지로 전입신고를 하고 임대차계약서상에 확정일자를 받았다면 선순위 근저당권자인 담보채권자의 다음 순위가 된다. 만일, 임대차계약을 실 소유자와 체결하였다면 보증금을 실소유자에게 반환 청구할 수 있는 가능성도 있기 때문에 그 실소유자의 다른 재산에 미리 가압류를 해 둘 수도 있다. 다만 가압류를 하기 위해서는 현재 살고 있는 아파트가 명의신탁되어 있다는 사실을 입증할 만한 자료를 갖고 있어야 할 것입니다.

 

제가 등기부상 200평으로 기재되어 있는 토지를 평당 300만원으로 구입을 하였다. 그런데 실제 측량을 해보니 180평밖에 되지 않는다. 상대방에게 20평에 해당되는 돈을 돌려달라고 해도 막무가내로 돌려줄 수 없다고 한다. 이 경우 돈을 돌려받을 수 있는가.

민법에 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족 되는 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 관해 판례는 민법의 규정이 적용되는 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말하는 것으로 토지의 매매에 있어서 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 수량을 지정한 매매라 할 수 없고, 만일 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고 당사자들이 면적으로 가격결정의 가장 중요한 요소로 파악하고 객관적인 수치를 기준으로 가격을 결정하였다면 그 매매는 수량을 지정한 매매라고 할 것이다 라는 입장이다. 판례에 따른다면 실 평수에 다라 대금정산을 하기로 상대방과 합의가 된 것이라면 대금반환청구가 가능하지만 합의 없이 등기사항전부증명서 상 대지를 평당 금액으로 정해 대금을 결정한 것이라면 대지자체를 1개의 거래대상으로 매수한 것으로 대금감액청구를 할 수 없을 것이다.

본지 법률고문

변호사 오유경 법률사무소 (055)281-207

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