더함양신문

55. 생활 속의 법률문제 9.

오유경 변호사

 

 

제가 소유하고 있는 토지와 친구가 소유하고 있는 토지를 서로 맞바꾸기로 하였다. 제가 주택을 지으려고 친구와 토지를 바꾸기로 한 것인데 등기까지 마치고 나니 바꾼 토지 위에 주택을 지을 수 없다고 한다. 이 경우 토지를 다시 찾아올 수 있는가.

민법은 매매목적인 권리에 하자가 있어 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없는 경우 담보책임을 규정하고 있다. 이 사안과 같은 교환계약에 매매에 관한 규정이 준용되고 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없는 경우에는 통설과 판례가 이를 권리의 하자로 인정하고 있으므로 민법상 규정이 적용되어 주택을 건축할 수 없다는 것을 안날로부터 1년 이내에 친구를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고 또 대지에 건축을 할 수 없다는 것은 중대한 제약에 해당되므로 상대방와 사이에 체결한 계약을 해제하고 토지를 다시 찾아올 수 도 있다.

제가 보증을 서준 채권자가 채무자와 사이에 이행을 하지 못하면 일정액을 주기로 손해배상액을 예정하였다고 한다. 저에게 한마디 상의도 없이 정해진 시기에 이행을 하지 못하는 경우 일정한 액수를 지급하겠다고 약속을 하였다고 하는데 제가 그 손해배상액도 지급해야 할 의무가 있는 것인가.

판례는 보증인은 특별한 사정이 없는 한 채무자가 채무불이행으로 인하여 부담하게 될 손해배상채무에 관하여도 보증책임을 진다고 할 것이고, 보증인으로서는 채무자의 채무불이행으로 인한 채권자의 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이지만, 원래 보증인의 의무는 보증계약 성립 후 채무자가 한 법률행위로 인하여 확장·가중되지 아니하는 것이 원칙이므로 채무자의 채무불이행시 손해배상의 범위에 관하여 채무자와 채권자 사이의 합의로 보증인의 관여 없이 그 손해배상예정액이 결정되었다고 하더라고, 보증인으로서는 위 합의로 결정된 손해배상액이 채무불이행으로 인하여 채무자가 부담하여할 손해배상책임의 범위를 초과하지 아니하는 한도 내에서만 보증책임이 있다고 하였다. 따라서 귀하의 관여 없이 이루어진 예정액에 대해서는 책임을 지지 않는 것으로 생각된다.

제가 얼마 전 땅을 사면서 땅의 소유자를 대신하여 대리인이라는 사람과 계약을 하였다. 당시 대리인은 소유자의 인감도장과 인감증명서, 통장을 가지고 있었다. 그래서 돈을 보내주었는데 나중에 알고 보니 땅의 소유자는 땅을 판 적이 없다고 한다. 제가 소유자를 상대로 이전등기를 해달라고 할 수 있는가.

이 사안의 경우 소유자에게 대리책임을 물을 수 있는 지 여부가 문제된다. 민법상 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있다. 이것을 표현대리라고 하는데 표현대리의 성립여부는 무권대리인과 소유자와의 관계, 무권대리인의 행위 당시 여러 가지 사정 등에 따라 결정되어야 하지만, 이 사안에 있어서 대리인이라 주장하는 자가 계약 당사자가 아니고 소유자의 인감도장, 인감증명서, 통장만을 가지고 있었으므로 소유자가 진정하게 매매의사를 가지고 있었는지 여부를 확인할 필요가 있었음에도 불구하고 확인하지 않은 점에서 과실이 인정될 여지도 있다. 매수인에게 과실이 있는 것으로 인정된다면 소유자에 대하여 표현대리책임을 묻는 것을 어려울 것이다. 따라서 대리인이라 주장했던 자가 대리권을 증명하지 못하고 또한 본인인 소유자의 계약에 대한 사후 인정을 받지 못하게 되면 대리인은 무권대리책임이 있으므로 매수인은 대리인에 대해 무권대리책임을 물을 수 있게 된다. 이 경우 대리인에게 계약이행이나 손해배상을 청구할 수 있다.

18세의 미성년자인데 아르바이트를 하고 임금을 지급받지 못해 소송을 하려고 하는데 친권자인 부모님이 소송을 제기하여야 하는지 아니면 미성년자 단독으로도 소송을 할 수 있는가

원칙적으로 미성년자는 소송능력도 없으므로 자기 자신의 법적분쟁이라도 이를 해결하기 위해서는 법정대리인이 소송을 하여야 한다. 그러나 근로기준법 제68조는 근로자가 미성년자라도 자기의 노동의 대가인 임금은 독자적으로 청구할 수 있도록 규정되어 있고, 또한 이러한 규정에 의하여 소송행위도 미성년자 독자적으로 할 수 있다.

 

본지 법률고문

변호사 오유경 법률사무소 (055)281-2070

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