더함양신문

52. 생활 속의 법률문제 6.

오유경 변호사

 

 

보증금 4,000만원, 임대료 월 40만원에 기간을 2년으로 정하여 상가를 임대하여 장사를 하였다. 그런데 임대차기간이 끝나려면 2개월 정도가 남아 있는데 상가주인이 더 이상 상가를 임대할 수가 없다고 한다. 제가 계속하여 상가를 임대할 수 있는 방법이 있는가

.
상가건물임대차보호법 상 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유란 “임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 기타의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”를 의미한다. 그러므로 위와 같은 사유가 없는 경우라면 상가를 계속하여 임대하여 사용할 수 있게 된다. 상가건물임대차보호법 상 계속하여 상가를 임대하여 사용할 수 있다 하더라도 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 기간 내에서만 상가를 임대할 수 있다.

저는 6개월 전 아파트 임대차계약을 체결하였다. 당시 임대인을 아파트 소유자로 알고 계약을 체결한 것인데 알고 보니 소유자는 따로 있고 임대를 해 준 사람은 실제 그 아파트의 임차인이었다. 현재 집주인이 집을 비워달라고 하는데 나가야하는 것인가. 또 임대차 보증금은 누구로부터 받아야하는가.

이 경우처럼 집주인이 아닌 임차인과 임대차계약을 체결한 경우를 전대차라고 한다. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 임차인이 자신의 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 자신의 전대차를 소유자에게 주장할 수 없으므로 이 사안에서 전차인인 귀하는 소유자의 퇴거 요구에 응하여야만 한다. 이 경우 귀하는 임차보증금을 귀하에게 아파트를 임대하여 준 사람으로부터 받아야 하며, 소유자에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수는 없게 된다. 그러므로 부동산을 임차할 경우 부동산 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자를 확인하는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산 등기사항전부증명서는 대법원에서 운영하는 사이트에서도 손쉽게 확인 및 발급이 가능하므로 공휴일 등 등기소에서 발급이 안 되는 경우라도 충분히 확인이 가능하므로 임대차계약체결 전 반드시 임차할 부동산의 소유관계를 확인해 보도록 해야 한다.
 
얼마 전 아버지가 돌아가셨는데 다른 형제와 상속재산을 협의로 분할 하고자 한다. 결혼 후 아버지와 같이 살며 아버지의 사업을 도와드렸는데 다른 형제들이 동일한 비율로 상속재산을 분할하자고 한다. 지금까지 아버지와 함께 살며 일을 했던 것을 인정받을 수 있는 방법이 있는가.

상속인 중에 피상속인인 아버지의 재산을 유지, 증가시키는 일에 특별히 기여한 사람이 있을 때에는 상속인들의 협의로 기여분을 정할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 청구하여 그 기여분의 액수를 정할 수 있다. 이는 상속인들 사이의 실질적인 공평을 실현하기 위한 제도이다. 상속인들 간에 협의가 되지 않는 경우 법원에 다른 상속인들 전원을 상대방으로 하여 기여분결정 심판을 청구하면 된다. 이 경우 법원에 청구를 하는 자는 아버지의 재산을 유지, 증가시키는 일에 특별히 기여하여야 하는데, 특별한 기여란 아버지가 사업을 하는 데 함께 일을 하였거나, 아버지에게 생활비를 계속 지급하는 것 등이 해당된다. 이 사안의 경우 아버지의 사업을 도와 그 재산을 유지, 증가시킴으로 인해 특별히 기여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 가정법원은 기여의 시기, 방법, 정도 등 기타의 사정을 참작하여 기여분을 결정하게 된다.

 

본지 법률고문

변호사 오유경 법률사무소 (055)281-2070

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