더함양신문

48. 생활 속의 법률문제 2.

오유경 변호사

 

 

상가를 임대차기간을 1년으로 하여 보증금 1000만원, 월세 30만원으로 임차하기로 하였는데 영업시작 후 장사가 잘 되지 않아 임대인에게 계약을 해지해 달라고 하였다. 그런데 임대인은 계약기간이 끝날 때까지 9개월 동안의 월세를 모두 지급해야 보증금을 돌려주겠다고 하는데 어떻게 하나요.

상가 임대차의 경우 상가임대차보호법상 임차인에게 1년간 의 기간이 보장되고 있다. 따라서 기간을 1년 미만으로 정해 계약을 체결하더라도 임차인은 1년간의 기간을 주장할 수 있다. 그런데 이 사안의 경우처럼 1년으로 기간을 정해 계약을 체결하고 1년이 되기 전에 임차인의 사정으로 계약을 해지해야 하는 경우 임차인이 임의로 기간을 단축시킬 수는 없다. 임대인과 임차인 양 당사자가 1년으로 기간을 정하여 임대차계약을 체결한 이상 임차인은 임의로 계약을 해지할 수 없다. 결국 임차인은 상가를 비우게 되더라도 임대인에게 남은 9개월 간의 임대료를 지급하여야 한다.

아직 등기가 되어 있지 않은 주택을 임차해 사용하려고 하는데, 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있는가.주택임대차보호법은 주거용 건물에 한하여 적용된다. 주거용건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하는 것을 말한다. 공부상 주거용이라고 반드시 기재될 필요는 없다. 무허가 건물이나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호법상의 보호를 받게 된다. 그러므로 미등기건물의 경우에도 주택임대차보호법상의보호를 받게 된다. 다만, 부동산등기사항전부증명서(등기부) 상 소유자를 확인할 수 없는 경우이므로 임대차계약을 체결하려는 자가 주택의 실제 소유자인지 또는 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 반드시 확인하고 계약을 체결하여야 한다.

조카가 정신지체가 있는데 상속받은 재산이 있다. 조카의 신체적인 상황으로 볼 때 재산을 제대로 관리하기 어렵게 보이는데 이런 경우 조카가 재산관리에 도움을 받을 수 있는 법적인 제도가 있는가.질병, 장애, 노령, 기타 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 결여된 자의 복리향상을 위해 성년후견제도가 도입되었다. 성년후견제도는 질병, 장애, 노령, 기타 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 결여된 경우 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족 등(자치단체의 장 포함)의 청구에 의하여 가정법원은 성년후견개시의 심판을 하고, 직권으로 성년후견인을 선임하도록 규정하고 있다. 성년후견인의 업무는 크게 피후견인의 재산을 관리하고, 피후견인의 신상을 보호하는 업무로 나눌 수 있다. 피후견인의 재산관리와 관련하여, 성년후견인이 피후견인의 재산을 관리하고 재산에 관한 법률행위에 대해 피후견인을 대리하게 된다. 피후견인의 신상보호와 관련하여, 성년후견인은 피후견인의 주거의 결정, 의료에 관한 사항 등 신상보호에 관해 법률행위를 하거나 이에 수반되는 사실행위를 통해 피후견인의 신상에 관한 사항을 결정할 수 있다.

사업을 하면서 여러 사람으로부터 돈을 빌렸는데 사업이 어려워지면서 채무를 변제하기 어렵게 되었습니다. 집 하나를 가지고 있는데 채권자 중 한사람에게만 저당권 등 담보로 제공 하더라도 문제가 되지는 않는지.채무자의 재산으로 수개의 채무를 변제하기 부족한 경우에 채무자가 유일한 재산인 부동산을 어느 특정한 채권자에 대한 채권담보로 제공하여 채권자 명의로 매매계약에 의한 가등기를 하거나 본등기를 해주거나 근저당권의 담보를 제공하는 경우 다른 일반채권자들의 공동담보가 감소되어 다른 채권자들의 이익을 해하게 된다. 이에 관해 판례는 채무초과상태에 있는 채무자가 자기의 부동산을 채권자중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대해 사해행위가 된다고 한다. 따라서 채무초과(소유의 재산으로 전체 채무를 변제할 수 없는 상태)에 빠져있는 채무자가 유일한 부동산을 채권자 중 한사람에게만 담보로 제공하게 되면 사해행위가 되어 문제가 되는 것이다.

 

본지 법률고문

변호사 오유경 법률사무소 (055)281-2070

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